编者按：本文来自微信公众号懂懂笔记，作者左岸，创业邦经授权转载。
“今日签约服务费全免；签约立减1666元还加送300元优惠劵；以下房源月底前签约服务费全免……”过去两个月，作为一名长租公寓的管家，小刘每天在朋友圈发布的各种信息大多与“优惠”有关。
去年9月中旬，小刘负责的工作区域上架了一套99平米的精装大两居。7900元的月租价格，放在北京市西三环外这个寸土寸金的地方，真的算不上贵。但就是这样一个在小刘眼中性价比极高的精装房源，从2019走到了2020，依然每天出现在小刘的朋友圈里，只是价格在一路走低。
将近4个月的时间，这套“高性价比”的两居室价格已经从7900元降至7099元，同时还承诺“签约立减2222元的服务费”，即便如此直到元旦过后依然无人问津。
所有的房产中介每天都会在朋友圈发布各种房源信息，而长租公寓管家们每天的朋友圈内容也不乏长时期闲置的房屋，长租公寓市场是否能在鼠年逐渐回暖？
No.1
房租真的降了吗？
2018年，北京租房市场价格一路高涨曾引起坊间热议。当时面对飞涨的房租，北京市房地产中介协会为此还专门召开了座谈会，要求多家房屋中介公司保证租房市场价格的稳定。
时至2020年，房屋中介平台手中还有多少存量房源无法得知，但如今上架的房源确实没有当初那么抢手了。价格，是衡量市场经济环境下行业热度的最好指标。如今租房市场的价格，也早已告别了一年多以前那股暴涨的势头，早已趋于平缓甚至下滑。
每年年底到次年的春节，一直都是租房市场的淡季，所以房源出租效率下降，价格下滑也在情理之中。但是，这种量价的双重下滑并不是近期刚刚开始。“18年的夏季，我们一个月要带400~500套房，每天从上午到晚上六七点钟，至少带客户看十几套房子。”一位自如管家告诉懂懂笔记，他发现从2019年“五一“假期过后下滑就出现了，“这半年每个月也就200多套，感觉很明显。到了年底这段时间，房屋空置率非常高。“
根据贝壳研究院的数据显示，北京租赁市场自2019年 9 月份开启传统淡季回落模式后，成交量就持续回落。11 月，北京链家租赁成交量环比下降 1.9%，这已经是北京房屋租赁市场连续三个月成交量下滑。交易量下滑同时，租金价格也在降低。数据显示，11月北京月租金水平经历四连跌后跌至 81.3 元/平，环比下跌 1%，同比下跌 2.8%。据悉，目前的租金已经跌至2018 年年初以来的最低位置。
我爱我家也发布了相关数据，11月北京住房租赁市场交易量环比10月下滑7.79%，同比2018年11月下滑3.88%。1~11月的总交易量较2018年同期下滑2.70%。11月整租的平米租金为89.82元/㎡·月，环比下跌0.84%；整租套均租金为5843元/套·月，环比下跌1.04%。
当然，光看这些数据对于很多人而言可能没什么感觉，我们更关心的是房租究竟降了没有？
在北京工作的曹先生2019年底刚刚换了一套房子。一年前他和女朋友在朝阳区成寿寺附近以5000元每月的价格租了一套一居室，由于房间朝北白天晒不到阳光，租约到期之后就想这换一个南向有阳光的房子。
一个月前他们通过中介在同一个区域找到了一个南向的一居室大开间，意外的是价格非但没有上涨，还降了300元（月租4700元）。对于房租的下降，曹先生确实是喜出望外，同样的面积、更好的朝向，价格反而低了6%。
租房市场需求下降，房租降低是必然，这也让租客们在2019年底感到了意外惊喜。不过，有人受益就必然会有人“受伤“，租房市场遇冷让中介服务人员和长租公寓管家们感到了深深寒意。
对于2020年的前景，北京海淀区某高端房屋中介公司的一位经理对懂懂笔记表示：“过去都说我们这行是半年不开张，开张吃半年。开张吃半年可肯定有些夸张了，但现在半年不开张真的一点儿都不夸张。”
这位中介经理强调：“我们是租售都做，开张吃半年是指你能卖出去一套好房子，能拿到很高的提成。但现在基本已经不敢奢望能够卖出去房子了，就连租房也经常是一个月下来剃了光头。“他表示，长时间租不出去的房子肯定会降价，房东看到房子挂在网上长时间租不出去也着急，“我们一般都会主动联系房东降个几百块钱房租。另外，公司自有公寓房源也有都一定幅度的降价，因为收回来自己装修的公寓，空一天就陪一天。”
“年底本来就是租房淡季，希望过完春节后回来能多开几单。”他低声地说道。
No.2
监管之下，负重前行
通常房屋中介公司在市场遇冷时损失的只是成交量和中介费用。但对于众多长租公寓而言，要承受的压力恐怕要远远大于房屋中介机构。
此前，几乎所有长租公寓采用的都是N+1的形式，也就是会在原有房型的基础上在公共区域打出隔断，多做出一个房间用于出租。但这种隔断形式在有关部门的严厉监管下已经近乎“销声匿迹”。
没了隔断也就意味着少了一个房间的收入。长租公寓一般都是与房东签下3~4年的长约，所以不管市场环境如何变化，房东的收入都不会受到太多影响。隔断消失加上市场遇冷，直接影响的是长租公寓的运营状况。
面对压力，长租公寓们在2019年下半年就开始寻求对策。据此前网上流传的一些截图和相关媒体报道显示，近期部分长租公寓都在与房东协商租金，也就是降价。
如果房东一方愿意调整价格，双方会重新签一份合同，如果房东不愿意降价（坚持履行此前合同），长租公寓方面宁愿违约赔付违约金，也不再继续承重前行了。
有长租公寓管家告诉懂懂笔记，由于市场遇冷，两三个月前平台就在减少甚至停止在市场上收房。这与一年前各大平台不惜高价抢房的景象，形成了鲜明的对比。如今“高进低出”不仅是销声匿迹，更像是一个充满讽刺意味的注脚。
拆掉隔断、房租回归理性是市场发展的必然结果，与此同时来自政策方面的压力并没有减少。针对重复收取中介费、租金贷等现象，监管再次提出了整改要求。
12月25日，住房和城乡建设部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。“意见”明确规定，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。
“意见”要求的承租人和出租人续约不得再次收取佣金的规定，直接影响的就是长租公寓。在北京，租户通过中介公司租到房屋后，只需要在第一次签约时付中介费（佣金）即可，接下来与房东续约不会再收取相关费用。但长租公寓不同，租户并不是与房东签订合同，而是与长租公寓签订租房合同。类似自如、相寓这样的长租公寓平台，每年续约时还会再收取一笔所谓的服务费（也就是中介费），此举在黑猫投诉平台上一直是用户投诉的热点。
懂懂笔记就此专门询问了自如平台的管家，他表示目前续约的时候仍需要缴纳一笔服务费（中介费），而金额是一个月的房租。“虽然最近行情不好，服务费也经常会有优惠活动，但这个规定目前还没有改变。“
除了续租时的佣金之外，此次《意见》中还专门针对租金贷做了相关要求。规定住房租赁平台不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用租金贷。住房租赁平台的租金收入中，来自租金贷的金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
可以说，一众长租公寓平台近年来在租金贷方面都是暗暗发力，该业务也是其非常重要的收入来源，但这也是消费者争议最多的焦点。
以长租公寓领域小有名气的蛋壳公寓为例。根据此前蛋壳公寓的招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。其中，2019年前9个月，通过“租金贷”模式获取的租金预付款，已经占到蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年，这一比例高达90%和88%。
数据表明，租金贷对于部分长租公寓的意义和重要性。而此次规定的落地，对于一众严重依赖租金贷的长租公寓而言，必然会收到很大影响。
对此，相关互联网行业分析师对懂懂笔记表示：“虽然某种程度上来看，长租公寓通过租金贷服务起到了盘活市场空置房源的效果，但现阶段长租公寓本身的商业模式还不健康。长租公寓是一个需要大资金投入且利润低、回报周期长的行业，目前还处在依靠资本推动的阶段。但资本是追求回报的，不可能永远推着你往前走，一旦失去了资本的信任或者长时间无法实现盈利，资金链压力就会非常大。“
该人士强调，一旦出现资金链断裂，就会出现新闻报道的那些“暴雷”事件，“租客交了钱却被赶出去，而房东最终也没拿到钱。”
【结束语】
随着时间的推移，长租公寓市场的不规范现象也被不断矫正。当然，逐步规范的过程中，长租平台原本的收入结构势必会受到冲击，这也迫使经营者必须尽快找到健康、可持续的商业模式。
显然，这个过程是需要时间和资金投入的。当投资者愈发谨慎，募资越来越不景气，一级市场拿钱无望的境况下，耐住寂寞、回归价值在2020年将成为长租公寓的座右铭。
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