楼市“报复性消费”作何解?

当下楼市就是自住要擦亮眼,投资还是缓一缓。

编者按:本文来源创业邦专栏秦朔朋友圈,作者梁云风,创业邦经授权发布。

看不懂的楼市

有没有发现,最近的楼市有点魔幻,让人看不懂。

其实看不懂是对的,如果楼市走向大家一眼就看懂了,市场就该如一潭死水。比如在大家的印象中,受疫情影响,楼市应该惨不忍睹、“跌跌”不休,对吧?

一开始确实是这样。从全国来看,从2月份起,楼市经历寒冬,各地工地停工、售楼部关闭,那时候讨论最多的就是楼市的凄凄惨惨戚戚。但很快,房地产公司的售楼部从线下搬到了线上,百强房企几乎都建立了线上售楼部,朋友圈推广、直播、与第三方线上平台合作,忙得不亦乐乎。恒大2月份销售还相比去年略有增长;碧桂园3月份线上合约每天还能有6亿左右,相比纯线下时代,这是了不得的进步。

当然,2月份总体销量确实是下降了不少。克而瑞统计数据显示,2月单月,TOP100房企环比降低43.8%,同比降低37.9%。2月业绩创下了近几年来单月销售的最低记录。龙头房企中,万科和碧桂园2月单月同比分别减少33.8%和49.2%。很多房企不得不下调全年目标,保持“谨慎乐观”。

但三月的楼市,复苏很快,快得让人一下无法适应。4月16日,国家统计局发布数据,3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。3月新房销售价格环比上涨的城市数量达38个,比2月的21个明显增加;二手房价格环比上涨的城市数量为32个,明显高于2月份的14个。

尤其是一二线的主力城市,热度堪比去年上半年因一二手房价格倒挂时的“楼市彩票”,劲爆的消息一个接着一个,似乎我们现在在经历的不是全球经济大衰退,而是又一个大繁荣的开始。

在深圳,南山区招商蛇口太子湾·湾玺一战封神,3月7日开盘推出104套公寓,均价11万元/㎡,总价2000万元起,结果当晚104套全部售罄。此后3月13日的14套4200万起步价的豪宅仅8秒就宣告售罄;4月5日,该楼盘第三次推出54套总价约3000万到5500万的公寓,又在半天时间抢光。此外,还有个别楼盘爆出百万元“喝茶费”“更名费”,而在二手房市场,热点区域部分房源挂牌价调高达百万元,引来监管部门的紧急通知。

4月9日,深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价,维护房地产市场平稳的通知》,对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控。4月20日,媒体报道,中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知,紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

除了深圳,上海、苏州、北京,甚至武汉都开始“抢房”。

4月13日,位于上海浦东碧云板块的一个新项目碧云尊邸开放认筹,当天售楼部排起了长龙,该项目洋房均价11万元/㎡左右,别墅均价超过12万元/㎡,总价从2000万左右到最高8000万元不等;在苏州,某楼盘一分钟吸金12亿;北京一楼盘也创下了20分钟卖出814套房的记录;甚至在武汉,4月8日重启之后,楼市也恢复到日均成交量破百套的水平。

大家可能在朋友圈看到的是两个完全迥异的场景,一方面是受疫情影响,全球经济“愁云惨淡万里凝”;另一方面则又是楼市的火爆场景,“映日荷花别样红”。

我们生活在不同的世界吗?这种突兀的分裂到底是怎么回事呢?

正常需求有多少?

疫情之后,楼市的火爆是有原因的。我们要区分,在这些需求中,哪些是正常的需求,哪些是催生的需求。

我们看这次火爆的城市,几乎都是疫情之前就热门的一二线城市和区域的中心。以深圳楼市为例,深圳本身就是一个非常特殊的地方,供需矛盾一直非常突出,而且历来是资本聚集之地,房地产作为过去中国资产增值最大的标的,从来不缺买家。

过去十年,深圳平均房价从2010年的不到1万/㎡涨到如今5.5万/㎡,即使是房价最冷的2013年,仍保持着增长趋势不变。所以严格意义上说,深圳的楼市变化并不具有代表性、普遍性。

这次疫情期间,楼市将近一个月的时间是冰封期,很多需求被“蓄”着了,这也是一些媒体所谓的“报复性消费”的原因。疫情并没有消灭需求,疫情之后,该结的婚、该改善的住房、该置办的首套房、该选的学区房还得买,生活还得继续不是?所以受疫情严重影响的武汉也在解封之后迅速恢复销售,这就是正常市场需求在托底。

这样我们就能解释,为什么3月百强房企销售出现明显反弹,实现全口径销售金额约7600亿元,虽同比减少17.2%,但环比增长达到135.8%。刚需的基本盘在这里,一旦我们能走出家门,房子仍是一家人最大的事情。我们也能够说清楚,在国家统计局发布的4月16日数据中,38个新房价格环比上涨的城市中,排在前面的既有杭州这样的一线城市,也有西宁、银川这样的三线城市。如果要单纯解释炒房,那总该挑个条件好一点的城市吧?

所以任何时候都别忘了,今天中国楼市,刚需仍是主流。房住不炒,房子是用来自己住的。

避险与政策齐驱

除此之外,还应该考虑一些特殊的原因。

首先是投资心态的变化。2月份开始,A股成了全球资产避险之地,大量北上资金抄底A股。而随着海外疫情的加剧,全球经济也在历经前所未有的剧烈波动与震荡,欧美等发达地区面临技术性衰退风险,部分新兴市场国家面临金融冲击,这种情况下,避险资产最好的选择,要么是现金,要么就是抗跌的物业了。

从资产的保值来看,一二线城市的房产应该是排在前列。无论是核心一线城市的北上广深,还是区域中心的南京、郑州、西安、杭州,甚至像中西部省会城市的房价,在过去10年间,基本保持着向上的态势。今年三四月份以来,核心城市房价基本上保持着坚挺的态势,如深沪等还涨幅不小,上海中原地产数据显示,3月底,上海高价房成交活跃,助推新房成交均价攀升至64404元/平方米,环比上涨17.5%。二线城市如南昌,在三月份新建住宅成交均价也环比提高8.4%,重点区域、学区房还一房难求。而随着最近沪深等地的楼市回暖,不少二手房一夜之间加价百万,特别是沪深两地豪宅的销量大涨,资金集体避险迹象明显。

其次是大量政策的加持,涉及金融政策、人才政策、户籍政策以及支持房地产发展的复工复产、开发商拿地、预售资金监管等政策。据21世纪经济报道不完全统计,截至4月14日,已有超过90个城市发布了不同程度的房地产调控政策。

比如近日国家发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,明确提出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。很快,南昌等城市就出台了地方跟进政策,全面取消落户限制。这对房地产市场来说,人才政策的放松绝对是大利好,在新增人口红利趋缓的情况下,谁能占得先机,谁就能赢在楼市。近1个月内,重庆、天津、南京、沈阳、青岛、苏州、广州等地的“人才政策”密集出台,对于楼市的促进作用明显。

而且各地放松调控政策的试探越来越密集,比如青岛、驻马店、海宁、广州、济南、宝鸡等城市都曾上演限售松绑政策“数日游”。

再加上疫情之后的金融政策也开始宽松,此时发展前景好的城市比如杭州、深圳,稀缺的项目就成为投资者资金避风港,楼市趋稳,可能已经成为当下大多数人的认识。

不要有错觉

不过我们还是不能形成楼市能涨不能跌的错觉,至少我们有必要将疫情放大为一个长期事件来参考。

楼市当下的复苏,可以视为中国经济向上成长的惯性与趋势,笔者一直认为,长期来看,中国经济仍具有持续的成长性,中国房地产市场会随着中国经济的成长、城镇化进程深化而持续增长,刚需、改善型住房的市场仍非常广阔,这是我们在经济低迷时期应该有的信心。

但是,仍不应忽视两点。

一是短期的波动。短期来看,稀缺项目热销与个别城市火热并不是楼市的全貌,所谓的反弹与爆发并未出现。而且随着全球经济的走弱,可能在一段时间内都不会出现,不能再期待当下的房地产市场还能大赚一把。经济低迷时,要避免避险资产与风险资产同时下跌。

二是个别区域楼市的异动。今天很多城市的房地产其实深陷泥淖,去化率低、资产质量低,房价早已超出正常范围,给经济和人居都造成了极大的负面影响。比如笔者一直批评南昌房价高得离谱,均价一万二,核心区域过三万,这对于一个并无产业优势、人均收入不高的二线城市来说是很麻烦的,只会让城市的活力越来越弱。

总而言之,当下楼市就是自住要擦亮眼,投资还是缓一缓。

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