狂人孙宏斌和末路狂奔的融创帝国

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这个庞大的房产帝国如何在业内掀起一片腥风血雨。

编者按:本文来源创业邦专栏奇偶派,创业邦经授权转载。

7月26日,又一档监管大棒挥向了房地产,房企买地金额不得超过年度销售额40%,旨在完善“三道红线”监管漏洞。

如此利空消息一出,多支地产股暴跌。截至当日收盘,万科A下跌7.6%,新城控股下跌7.2%,融创中国下跌7.8%。

事实上,此类消息早在年前就已在头部房企传开。

5月中旬,融创就因为拿地金额430亿达到了销售金额708.1亿元的61%,远超过规定的40%而受到有关政府的约谈。

2021年以来,融创是国内房地产商不折不扣的拿地狂魔,在全国各地纷纷拿下“地王”,

碧桂园,万科等房企都难以望其项背。

看得到的是融创在监管大棒下仍然没有放弃扩张的野心于刀尖上跳舞

让我们一起走进融创,看看这个庞大的房产帝国如何在业内掀起一片腥风血雨。

浮沉孙宏斌

提起融创,不得不谈他的创始人孙宏斌。

1990年5月28日,孙宏斌被北京海淀警方刑事拘留。10天后,以挪用公款为由,孙宏斌被正式逮捕。

不要在最好的年纪选择安逸,孙宏斌却在最该奋斗的日子被迫入了狱。

铁窗以外天如醉。铁窗以内人如魅。已是多愁,况又心儿碎。

上天给孙宏斌开了一个天大的玩笑。往前看,他是寒门贵子,联想精英;往后看,他是地产大亨,超级富豪。但是此时此刻,他只是一个一无所有,身陷囹圄,连自由都失去的阶下囚。

别人三十而立孙宏斌三十入狱

出身于山西小县的孙宏斌比任何人都清楚,万般皆下品,唯有读书高。读书才能改变命运。年仅22岁,孙宏斌便从清华大学硕士毕业,之后更是被分配在中国环境科学院工作。

但胸怀大志的孙宏斌怎能忍受一成不变,一眼看的到头的生活。1988年毅然辞职,转身投向了正值创业期的联想。

柳传志一眼便相中了这个年轻人,对他寄予厚望,很快把他提拔到营业部主管,负责联想销售工作。

千里马遇上了伯乐,一拍即合。

踌躇满志的孙宏斌带着一帮敢想敢做的年轻人,用短短2个月时间,就把营业额做到了2400万。

不到两年时间,孙宏斌就被破格提拔为企业发展部经理,主管他在全国范围开辟的18家分公司。这个过程联想的老人基本上都没参与,各分公司的主管领头人基本上也都是孙宏斌直接任命。因此,孙宏斌在分公司具有极大的威望,说一不二。

少年得志难免会恃才傲物,集团内部拉帮结派更是职场大忌。

孙宏斌在自己分管的企业发展部单独搞了一份《联想企业报》,在报上宣扬了自己如何聘人,裁人和任命分公司经理,要知道当时联想集团内部已经有了一份柳传志办的《联想报》。

而《联想企业报》的头版:“企业部的利益高于一切”,更是在联想内部引起了轩然大波。

“将在外,军令有所不受”,闻此消息,长期坐镇香港的柳传志彻底坐不住了。

1990年3月,柳传志回京开了一期干部培训,准备妥善处理企业发展部的问题。当然也有找孙宏斌谈话,可是并没有什么结果,孙宏斌并不认为自己有任何问题。

再爱才的柳传志也不会任由孙宏斌侵犯自己的利益,当联想内部流传孙宏斌打算带着企业部独立,“携款1700万而逃”的时候,柳传志立马向公安局和检察院报了案。

一招“挪用公款罪”直接将孙宏斌送进了监狱判刑五年

一念天堂,一念地狱。

很多人入狱后,很可能意志消沉,一蹶不振。对于孙宏斌来说,懊恼有之,不甘有之,愤怒有之,但是唯独没有的,就是承认自己有罪。就像他在辩护的时候提到的那样:在联想之外另立账户,只是为了周转方便,从没有想过私吞,仅此而已。

看一个人行不行,不是看他的高峰时刻,而是看他是否能够触底反弹。

1994年初,孙宏斌被裁定减刑1年零两个月,同年3月27号,正式刑满释放。

正如电影肖申克的救赎里说的那样:有些鸟注定是不会被关在笼子里的,因为它们的每一片羽毛都闪耀着自由的光辉。

出狱后的第一件事,孙宏斌便找上了柳传志。不是复仇,而是请他吃饭。当时的孙宏斌已顾不上个人恩怨,他满脑子想的都是创业,可是苦于没有资金和人脉。

饭局上,孙宏斌主动向柳传志认错:“之前的事,是我错了。”并承诺今后不再涉足IT界。而且还表示自己想涉足房地产,希望老东家能够施以援手。

柳传志心里如何作想我们不得而知。看得到的就是柳传志不仅给了孙宏斌50万元作为启动资金而且还拉来了中科集团董事长周小宁来给孙宏斌铺路

出狱仅短短几个月时间,一代传奇地产公司融创的前身“顺驰”,就这样被孙宏斌缔造出来了。

从房屋中介出身的顺驰,2年之后成功转型房产开发商。恰好碰上了好时代,1997年,国家决定拉动内需,房地产行业受到重视。

乘上这股政策东风,顺驰一路扶摇直上。2002年底,顺驰在天津累计开发30个项目,占到天津房产开发总额的20%,成为响当当的“津门老大”。

野心勃勃的孙宏斌当然不会把眼光局限在一个小小的天津,他的目标是星辰大海。

2003年,“中城联盟”在重庆召开例会,孙宏斌挑衅式地公开喊话,对标万科,“一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元,我们的中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座的诸位,包括王总”。

要知道,当时万科销售额44亿元,全国第一,顺驰才14亿元。狂妄、自大,是业内人士给孙宏斌统一贴上的标签。

可谁都没料到,喊话仅仅两个月之后,顺驰开始如飓风般席卷全国。大范围跑马圈地,屡创拿地天价。

2003年9月,顺驰以5.97亿元的价格拿下石家庄009号地块;2003年12月,顺驰又以9.05亿元拿下北京大兴黄村地块;2004年1月,顺驰以27.3亿元拍得苏州工业园区凤凰城地块。孙宏斌身上又多了一个新的标签,“地产骇客”。

值得一提的是,固执的孙宏斌仍然迈不过心中的那道被关押的坎。2003年,时隔十三年之后,孙宏斌向北京市海淀区人民法院提起申诉,最终法院判决孙宏斌无罪。

一年多的时间,顺驰的储备面积就达到了1200万平方米,员工数量也激增超过八千,成为了名副其实的全国大型房地产公司。

大好流年,时运最济的就是把杠杆运用得淋漓尽致的激进派。

2003底,顺驰以45亿元超额完成了孙宏斌定下的40亿元销售目标,彼时的万科销售额63亿元。大家都在想,顺驰好像真的能够逆袭成为业内第一?

可是,不惜代价的拿地和合作开发,造成的结果就是顺驰的房价明显高于周边其他项目。光是一个管理成本,就占据了总项目的8%,远超行内3倍水平。利润更是低于5%,要知道当时的万科利润从来不会低于15%,富力更是超过30%。

2004年,过热的楼市遭到了国家密切关注,各种政策密集下达调控,房地产凛冬将至。在海南全国房地产论坛上,王石更是直接点名斥责顺驰破坏行业竞争规则。

同年11顺驰赴港上市计划搁浅次年与美国投资银行摩根的谈判失败直接导致顺驰裁员20%2006年初顺驰欠下银行贷款高达46亿元

12.8亿元、9亿元,就算是在最后一年,销售额都有几十亿元的顺驰,在半年时间分两笔被贱卖给了香港路劲集团。

彼时的孙宏斌就是一个活脱脱的孙悟空,勇往直前,桀骜不驯,面对天庭的压迫,背水一战。

“大圣此去欲何?”

“踏南天,碎凌霄。”

“此番路途艰险,若一去不回?”

“便一去不回!”

差点赶上万科的顺驰真的一去不回了

顺时意气风发,输时一败涂地。

东山再起的并购之王

孙宏斌曾说:人原本生活得很好,原本可以不冒险,但因为选择了梦想,而遭受到困苦和失败,但为了梦想和理想而拼搏,即使没有成功,也值得所有人尊重。因为这个世界就是靠有梦想的人去推动的。

再次跌入谷底的孙宏斌仍不信命,怀揣着梦想,依托于顺驰留下的火种,一些优质地块和项目,天津融创浴火重生,成了孙宏斌的最后一棵救命稻草。

2010年国庆最后一天,融创中国在香港联交所高调上市,许久没在镁光灯下露面的孙宏斌终于再次回到了大众的视野。

我等了三年,就是要等一个机会,我要争一口气,不是想证明我了不起。我是要告诉人家,我失去的东西一定要拿回来!

小马哥等了三年,孙宏斌也等了三年。他触底反弹的能力,他的坚韧不拔,不得不让人折服。

站在顺驰的肩膀上,融创知道该如何才能走的更远。

发展初期,对于导致顺驰失败的直接导火索现金流,融创一直把控的很好。

每年都有一个严格的预算管理规划,其中就有分级别的应对措施:销售额差10%,销售额差20%,销售额差30%的时候都会有预案。此外在买每一块土地之前,融创都会给出一个完整的资金解决方案。

根据融创的上市文件显示,从2007年到2010年,融创的资产负债率都处于行业低位,分别是68%,61%,28%和70%。同时期的恒大,碧桂园等都超过80%,即使以稳健著称的万科,平均负债率都在72%以上。

不得不说,这时的融创并没有借用太多的杠杆来飞速扩张。

但是和大多数房企相比,融创有一个最特别的地方。当下,住房不炒已经是全国房产的基调,很多房企都选择多元化来转型。

“在万科,谁要是多元化,就算我死了,在棺材里也要伸手出来反对。”2011年的王石是如此的坚定将房地产开发坚持到底,可如今万科也走上了多元化的道路。

据万科2020年年报显示,物业服务方面的万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。旗下“万纬物流”也已经发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。

花了3年时间造车,连底盘都没有弄出来的恒大,也在如火如荼的进行自己的多元化生态链布局。几天前的7月22日,还传出恒大研究将其旅游业务分拆上市的消息。

唯有融创依旧坚持着自己的老本行将房地产进行到底

虽然现在融创有自己的文旅布局,但是2020年38.8亿元的文旅年收入,仅占了融创去年总收入2305.9亿的1.68%,显得不值一提。

哪条路都是康庄大道。不管是多元化还是坚持老本行,外界也无法去评论这两个道路谁对虽错,只能说选择的时机是否足够恰当。

但是可以确定的是,近年来的房地产金融管控一直是处于调控的重点。

在扩充自己的商业版图的时候,融创选择的是并购和项目合作两个齐抓手

2015开始,融创减少在公开市场拿地,通过并购来扩充自己的土地储备,不断的在房地产圈使用挪腾大法,全国各地都能看到融创“接盘侠”的身影。

仅是2016年下半年融创就拿下了5个大项目

当年7月,融创花费42亿元收购莱蒙国际旗下物业;8月,以20亿元入股博鳌金湾; 9月,以40亿元入股金科地产; 11月,以37亿元入股恒大嘉凯城青岛项目和138亿元入股融科智地。

2017年绝对是融创并购史上最浓墨重彩的一笔。

1月,融创以26亿元拿下链家6.25%的股份;同月,以150亿元的代价分别收入乐视网8.61%,乐视影业15%,乐视致新33.5%的股权;5月,以102亿元收购天际烂尾楼星耀五洲项目;7月,王健林将万达旗下13个文旅项目和76个酒店打包卖给了融创,总价632亿。

对于当初入股乐视,除了有对同为山西老乡贾跃亭的惺惺相惜外,很大一部分原因是为了乐视的土地储备,当时乐视低价拿了2万多亩的土地。

入手万达项目更是有利可图,光是万达文旅项目的周边住宅可售面积就将近5000万平方米,可以直接变现。此举将融创在一年间把土地储备扩充了一倍,成为了融创“粮仓”重要组成部分,3年时间里,融创将万达的资产卖出了1600亿。

2018在乐视上吃了闷亏的孙宏斌沉寂了一年2019他再次以并购狂人的姿态回归大众视野

2018年1月,融创以125亿元收购上海泛海建设公司100%股权;10月,以40亿接盘李嘉诚打连项目;驰援会展王邓鸿,以152亿元收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权,而这一笔天价的收购项目,孙宏斌只花了1个小时就拍板拿下。

2020年,融创虽然没有停下收购的步伐,但是谨慎了许多。不仅退出了追逐多年的金科股权争夺,而且接盘次数大大减少,仅有2个。

2020年6月,融创以350亿元的代价,接盘了山水文园的全部项目;11月,又以49亿元接盘了新湖中宝的两个项目。

截至2020年末,融创土地储备规模达2.58亿平方米,权益土地储备规模1.61亿平方米,土地储备货值约3.1万亿元,位居头部房企之首。

大规模的并购,带来的直接后果就是负债率不断拔高。2019年,融创的资产负债率是88.12%,2020年负债率略有下降,但是也超过了80%,达到了83.96%。

融创似乎渐渐放弃了当初的稳健不断在借杠杆上愈走愈远

步子迈得太快太大,外界普遍担忧融创会走上顺驰的老路。毕竟目前在融创官网显示的7位执行董事中汪孟德荆宏田强黄书平这4位就曾任顺驰的高管一脉相承的融创难免会有顺驰的影子

神奇财技配合疯狂拿地

2020年,本就因为疫情停产三月而处境艰难的房地产,又遇到了政策调控的泰山压顶,三道红线犹如紧箍咒般套在了各大房企的头上。

据不完全统计,2020年全国有453家房企破产,似乎房地产行业又迎来了新一轮的洗牌。

如何降负债,高质量地发展,成了房企关注的话题。净负债率,剔除预收款后的资产负债比,现金短债比更是成为了决定房企成败的硬性指标。

踩线的房企们为了降档,真是八仙过海,各显神通:引入战略投资者,分拆资产,房价打骨折促销,出售不良资产等,一切都是为了指标转绿。

很不幸在第一批公布的踩线名单里融创就以三道红线齐踩而被归入红档而且三项指标里除了现金短债比剩下两项指标都是排名第一

一年时间不到,根据中国房地产报公布的数据,融创已经成功实现2条指标转绿,净负债率,现金短债比和剔除预收款资产负债率分别是96%,1.08和78.3%。净负债率和现金短债比都达到了要求。

融创施展了什么样的魔力,让其指标这么快转绿的呢?

仔细看一下融创公布的2020年年报,不难发现融创颇有粉饰债务的味道。

2020年融创少数股东权益522.03亿元,权益总额1778.30亿元,占比29.36%。

图片来源融创中国2020年年报

但在利润表中,其他非控股权益仅有36.99亿元,年内综合收益总额395.49亿元,占比仅为9.35%。

图片来源融创中国2020年年报

对于远低于29.36%9.35%数据让人不得不怀疑融创很可能通过“明股实债”的“财务技巧”将部分债务转移到表外来降低自身的财务指标

与此同时,融创在2020年5月6日,7日连续两天出售金科股份股票,以此换来了21.36亿元的投资收益,也是融创在净负债率实现指标转绿的关键。

甚至在今年收购彰泰,选择支付的时间点上,融创都卡的非常好。

根据公告,99.1亿元的收购款是分3次分别给付,三次时间分别是2021年的4月底,7月底,以及2022年的一月。而第二笔和第三笔款项支付时间,恰好是融创2021年中报和2021年报的统计截止时间之后。

别的一些数据可以通过财务手段来进行优化,但是净利润,营业总收入这些可是实打实的数据,明眼人一看就知。

2021年3月12日,融创披露其2020年业绩报告,作为国内首家发布年报的房企,肯定是有自己的底气。

图片来源:融创中国2020年年报

2020年全年,盈利指标皆创下历史新高,融创营业收入2305.9亿元,同比增长36.5%;归母净利润356.4亿元,同比增长36.9%;每股盈利7.82元,同比增长30.6%。

但是2020年融创毛利率为21%比上年同期下降了3.5%非流动负债达2466.59亿比上年增长了100多亿负债总额更是高达9305.75亿比上年同期增长840多亿

而接下来一年里,融创面临大量资金支出。

融创借贷总额约为3034.4亿元,利息开支约为289亿元。持有的987.1亿元非受限现金资源,仅可以覆盖916.1亿元的短期有息债务。

与此同时,融创今年还将支付约2020.8亿元贸易及其他应付款。与之对应的,融创仅能收回贸易及其他应收款约为610亿元,远远不足以覆盖应付账款。

今年以来,融创在拿地方面尽显土豪气质,超额溢价在全国范围内激进拿地。要知道,溢价拿地的直接后果就是拿地成本的增高,那房价还能少吗?

2021年1月22号,融创溢价14%,拿下合肥包河区202101地块。

2月,融创更是一口气在芜湖,无锡,重庆,江阴,上海和南宁6个地方拿地,其中芜湖2103号地块更是溢价169.44%,南宁GC2021-001地块也溢价72.64%,光是一个不满30天的二月份,融创拿地开销就超过了180亿元。

而且由于在上海普陀的溢价拿地单价超8平方米直接导致融创被当地政府约谈

“我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处”,3月中旬,孙宏斌在融创2020年业绩会如是说到。

可是嘴上喊着拥抱政策身体却很诚实不管政府的约谈融创又开始了他的疯狂溢价拿地

3月15日,江苏镇江J2102地块,就被融创拿下,溢价61.3%;3月底,融创分别以溢价83%和89%在临沂和淮安拿下了两块地皮。

据有关媒体报道,融创的到来对淮安楼市影响巨大,淮安市淮安区地价短短几个月就从5000元多一路飙升超过9000元。

4月份,融创拿下了21宗地块,拿地总价超过了245亿。尤其是在4月底,分别在乌鲁木齐,广州,重庆和无锡,拿地金额就达190亿元。

5月,融创以430亿元拿下了全国18个地块,更以121亿元拿下北京海淀树村两地。

截止到6月初,融创半年拿地的总数超过82宗,总金额更是超过1000亿元,比第二名的万科和第三名的保利多了200亿元。要知道2020年一整年,融创的拿地金额都只有695亿元,不到半年时间,2021年的拿地金额就远超2020年了。

这么频繁地拿地,自然引起了人们的质疑,融创有这么多钱吗?

对此,孙宏斌这样解释道:“目前,我们还是按照权益拿地额不超过权益销售额的40%的标准拿地,并且我们还有大量的合作方,实际上我们自有资金投入大概占拿地金额不超过20%”

孙宏斌的此番言论显然难以服众。据市场资讯机构《REDD》消息透露融创自今年1月大举收购土地引起了央行和国土资源局的关注。央行要求金融机构提供融创5月份购地的信息,包括逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

融创此次陷入“央行排查”风波,说明监管部门对房地产行业态度真的不止是说说而已。

写在最后

几经沉浮的地产大亨孙宏斌,在经历了无数的艰难困苦后,才打造了如此强大的融创帝国。

拿地并购拿地并购如此周而复始循环往复融创在构建自己商业帝国的时候目标很明确房地产开发一条路走到底

可是,一套又一套的调控组合拳,仍痴迷房产业务无法自拔的融创该如何接招?

肉眼可见的,融创并购和拿地越来越急,步子也跨地越来越快。

三道红线,融创可以通过财务手段来调节,但是房产新政,显然是直奔激进的拿地房企而来。

传说在这个世界上有一种鸟没有脚,生下来就不停的飞,飞的累了就睡在风里。一辈子只能着陆一次,那就是死亡的时候。

希望,进击的孙宏斌和他的融创帝国,能继续自由地在风中飞舞。

本文为专栏作者授权创业邦发表,版权归原作者所有。文章系作者个人观点,不代表创业邦立场,转载请联系原作者。如有任何疑问,请联系editor@cyzone.cn。


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