天使轮融资1亿元!这家“二房东”租金比毛坯价还便宜,入驻率达97.5%!

租金便宜不靠补贴,这家公司一直有正向现金流。

“要说办公方式,从1949年开始就没有什么大的该变。”KASO木棉创谷创始人闵杰告诉创业邦(微信搜索关注ichuangyebang),他看来,就算楼更高大上,空间装修上有差异,但办公方式的本质与刚建国时没有什么不同,员工们“在一个纯粹的办公室里拥有着1.78㎡的桌角”。

闵杰想做一种新型的办公空间,2015年5月成立了KASO木棉创谷,获得了1亿元的天使轮融资,投资均来自实业上市公司的董事,投资人均以合资模式投资,而非风投模式。目前,KASO木棉创谷在北京、深圳运营有10个基地,总面积近70000㎡,已进驻近百家企业,入驻率达97.5%,超CBD平均水平。

闵杰口中的新型办公空间,是以办公空间为切入点,做企业服务和商务社群。不同于现在火热的孵化器、创客空间们的服务微型企业,KASO木棉创谷服务的是中小型企业,还有一点不同在于,闵杰强调到,自己做企业的做事风格是,少一些情怀,多一些产品。

中小型企业才是主流

创业之前,闵杰的主业是地产行业,地产行业的新常态使得大家近年来做增量地产少,做存量地产多,从以前的粗犷型,慢慢向精细、运营型转变。所以闵杰想,干脆直接往运营方面努力,在这方面进行创业。

目前来说,联合办公一般分为三种:

孵化器,一般是从0到1的企业入驻;

联合办公、众创空间,一般是从1到10的企业入驻;

服务式办公,一般服务于大型企业。

创业时,闵杰尝试了两条线业务——微型企业孵化器和中小企业办公空间,结果发展,这两者相比,中小型企业才是市场的主流。同时,闵杰认为,“CLUB式办公”更能改变办公方式。

根据“2015十二五全国企业发展报告”数据,中小型企业数量占比达76%,贡献着全国50%的税收、60%的GDP、70%的专利、80%的就业。

所以闵杰将业务聚焦在了中小企业办公空间上。闵杰看来,所谓“中小企业”不是以人员、办公空间划分的,也可能是业务很大的公司,但是想尽一切办法将非核心业务外包出去的精简企业,比如美国有说法是最合理的公司人数是20多人。

但不同中小企业差别也很大,所以KASO木棉创谷一般一个基地拥有10余种户型,面积在200~1600㎡不等,还可根据不同规模公司的需求进行定制。

KASO木棉创谷创始人闵杰

在办公空间的设计上,闵杰的想法是,开发商开发楼盘时,关心的更多是楼体自身物理空间的东西,包括楼体外观、大厅、电梯、基本设备等,从开发商开发到中小型企业使用,中间隔着“真空带”。

因为开发商不懂中小型企业的需求,所以KASO木棉创谷在拿到房子后,会全部进行再设计、装修,装修成本一般是1000元/㎡。尽管有此项成本,KASO木棉创谷的租金仍低于同等办公场地的市场毛坯价,之所以能做到这么便宜,在于:

作为最大租户,能拿到较低价格。未来KASO木棉创谷还将整栋楼整租;

租较低的楼层,会拿到合理的租金差。

比如,其国航“21℃追梦空间”的出租价格是13.8元/㎡/天,而该楼楼上一层的平均毛坯定价为14元/㎡/天。

关于办公场地的选择上,闵杰表示,看中3个方面:

便捷,离地铁要近;

楼梯自身品质要好,合性价比;

一定要有多功能空间,来承载办公方式的改变。

回到文章开头,KASO木棉创谷对办公空间的改变,主要体现在人性化和智能两个方面,比如,办公空间绿化率达1/5,配备有2000㎡露台,母乳室、保健室、电话间、儿童托管区、娱乐区不足为奇,奇特的是,KASO木棉创谷还配备有发泄室,专供情绪不好的员工使用。

在空间利用上,KASO木棉创谷也强调“一地多用”,比如,咖啡厅也是沙龙、会议、培训、路演中心,可容纳300人培训会议、200人沙龙、400人路演。路演中心还引入不同颜色的氛围灯,以满足不同风格的需求。

“整批零卖”的服务,获得盈利

据创业邦(微信搜索关注ichuangyebang)了解,KASO木棉创谷目前的盈利模式有两种:

一是租金差,用于维持平稳、稳定的现金流;

二是“服务差”,用于盈利。这种模式比开发商轻,且需求足够强劲。

所谓“服务差”,指KASO木棉创谷集中采集中小企业日常办公所需的服务,再零售给中小企业,从中赚取差价。

比如,中小企业的品牌宣传服务,做一款视频一般需要10万元,还另需推广费用,KASO木棉创谷则提供“打包服务”,将视频制作、音频文字制作、微信推广、其他渠道推广等打包成一个服务,价格却不到10万元,甲方、乙方、中间方,都可从中获利。

品牌宣传只是其中一种,KASO木棉创谷目前接入的服务有178家,范围小到绿植,大到产业链整合,包括办公集采、品牌营销、品牌资产管理、企业运营指导、空间增值等几个部分。闵杰表示,这部分是KASO木棉创谷的一大重点,目前仍在蓄势,今年会大范围扩大服务商的数量。

真正想做的是“一公里商务社群”

创业邦(微信搜索关注ichuangyebang)了解到,目前新型的办公空间均强调社群属性,强调企业之间的互助,从而让资源得到流通。

闵杰也想做社群和社群经济,但不仅仅是做入驻企业之间的企业社群,闵杰提出的概念是“一公里商务社群”,即基于LBS定位的一公里内物理范围的所有企业之间的社群。不仅仅局限于KASO木棉创谷入驻企业,而是通过物理上的近距离,来做到社群内的共通共荣,做到club式办公体系。

目前,KASO木棉创谷已在试水KASO可乐部商务社群,目前运营内容包括投融资引进、平台资源共享、创业导师对接、创业发展培训等。

闵杰表示,将在KASO可乐部商务社群取得阶段性成果后,推出成熟产品。总结KASO木棉创谷的模式,就是办公空间为入口、企业服务为赢利点、商务社群为价值体现。

据闵杰介绍,KASO木棉创谷预计今年将扩展到10万平米,明年将达到30万平米,且可能会通过与业主“合作共建”的方式来扩展。

来源:创业邦|http://www.cyzone.cn
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