编者按：本文系专栏作者投稿，作者美股研究社。
自如，蛋壳赴美上市的消息曝光以后，青客公寓也传出上市消息。据悉，青客已经提交招股书，即将赴美上市，融资约1亿多美元。目前蛋壳公寓和自如虽然传出上市消息，但尚未披露招股书，如果青客上市成功，将超过蛋壳公寓和自如成为长租公寓第一股。
目前长租公寓行业乱象丛生，众多问题难以轻易解决，爆雷危机并未过去，选择此时上市的原因就有待深究了。我们分析后认为来自资本的压力，长租市场规模的扩大，融资的困难等或许都是推动他们上市的原因之一。而且长租公寓这一行业情况较为特殊，与资本结合后更加复杂，想要弄清楚背后的原因并不容易，美股研究社将分析上市背后更加深层次的缘由。
长租公寓行业规模快速扩张，融资艰难资本推动品牌上市
这次长租公寓集体上市背后隐藏着众多原因，其中最大的可能是市场和资本的推动。随着长租公寓行业的发展，部分中介租房，房东房租市场被长租公寓取代，使得长租公寓行业规模扩大，促使品牌方融资扩大规模。而在资本寒冬之下，长租公寓融资艰难，背后的资本甚至也遇到了困难，因此上市成为品牌方融资最有效的手段之一。对于资本方来说，推动其上市也成为了资金回流的最好方式之一。
（1）长租公寓市场规模扩大，上市成融资最好手段
上市的一大原因是这一市场扩大，企业需要更多的资金支持。根据前瞻估算，目前全国年租金收入约1.0万亿元，前瞻经济学人认为专业租赁公司经营管理的品牌公寓产品所占的市场份额将从目前的2%增长至2020年的5%，2025-2030年的10%，并最终达到50%。可见长租公寓未来发展潜力较大，而想要占据市场，品牌方需要更多的资金支持。
因为长租公寓这一行业，对于房源要求较高，而房源对于资金要求较高。若是能抢占先机，获得资本加持，未来就能获得更多房源。从而占据优势。
但是当前长租公寓融资并不顺利。天眼查数据表明，自如最近一轮融资是2019年6月，获得5亿美元融资，投资方包括腾讯投资和红杉中国。蛋壳公寓最近一轮融资是2019年3月，获得5亿美元融资，投资方包括蚂蚁金服。青客公寓最近一轮融资是2018年4月，投资方是摩根士丹利。
需要注意的是，虽然近年看似获得了部分融资，但在资本寒冬的情况下，资本方难以持续投资。而长租公寓品牌需要持续资金投入来争夺房源，扩大规模。因此上市成为融资最好的选择。
（2）寒冬之下，资本推动品牌上市获利
这次长租公寓品牌准备上市的另一大原因则是资本的推动。资本都是逐利的，但从当前的市场情况来看，资本想要通过长租公寓运营获利的可能性较低。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。而且以目前长租公寓的表现来看，未来一段时间内这一情况难以改变。
因此，资本需要通过其他方式获利。在资本寒冬之下，想要通过其他方融资从而退出这一市场的机会较小。所以推动长租公寓品牌上市成为了最好的变现手段。一旦长租公寓品牌成功上市，资本可以通过各种方式退出市场，从而实现资金回流，甚至增值。
商业模式模糊不清难以盈利，运营艰难房东房客两头压力大
着急上市也显示了这一行业存在的问题颇大。目前这一行业主要存在两大问题，一个是商业模式模糊不清，导致盈利艰难，据统计，这一行业几乎没有企业实现盈利。另一个则是运营问题，长租公寓品牌作为中介，需要应对来自房东和房客两方面的压力。而且由于长租公寓的行业问题，扩张过程中也存在诸多问题，更别提来自有关部门的监管。
（1）长租公寓盈利艰难，房源争夺较为严重
盈利问题是长租公寓普遍面临的问题。朗诗绿色集团曾披露长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。青客公寓招股文件显示，2018财年净收入8.9亿元，亏损5亿元；以2019年6月30日为止的9个月时间，净收入9亿元，亏损3.7亿元。更有相关分析师认为长租公寓整个行业都没有企业实现盈利。
而盈利困难的原因主要是商业模式不清晰。目前长租公寓主要是从各处拿到房源，然后进行规模化装修，最后租出去。这样容易导致两个问题，一个是房源问题，自如透露拥有85万间房，而排名第二的蛋壳仅有45万间房，青客仅有16万间房左右。由于竞争加剧，房价上涨等原因，房源价格不断上涨，使得成本上涨。
另一个问题则是租出去时价格无法提的太高。毕竟租户一般是刚毕业的年轻人，对于价格因素较为敏感。一旦某品牌提价容易导致用户大量流失，而当前仍然处于争夺用户时期，因此成本太高，营收太少，导致亏损严重。
（2）长租公寓经营混乱，房东房客双方压力来袭
长租公寓存在的另一大问题则是经营问题。与商业模式不同，经营问题更涉及到日常运营的方方面面。目前经营问题主要集中在两块，一块是对房东和房客，对于房东而言，由于市场压力，许多长租品牌出现了租金过低，非法群租等问题。对于房客而言，则是装修问题，维修问题，虚假宣传问题。至今黑猫投诉上甲醛问题依然不断。
另一块则是由于长租公寓行业的特性导致扩张艰难，成本过高。具体表现在不断的扩张和空置率上。青客公寓创始人兼CEO金光杰曾透露，3万间-5万间的规模，是公寓企业的生存底线。由于急速的扩张带来大量的装修成本，数据表明青客公寓每租出一间房亏损3800元，如果空置率太高也会造成亏损。而且，在当前的态势下，不管是青客，还是蛋壳，自如都难以停下扩张的脚步，毕竟市场需求不断上涨，竞争压力大。
（3）行业监管逐渐加重，长租公寓品牌面临危机
来自有关部门的监管或许将成为他们上市的一大阻碍。北京市住房和城乡建设委员会会同市市场监督管理局等部门正式出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》，对房源，佣金等作出了明确的规定。虽然这一规定在本质上有利于整个行业的健康发展，但从前面的分析中我们看到这个行业乱象丛生，这次监管或许不利于他们的上市。
各品牌纷纷发力建设社区文化，房源智能化改造或成趋势
虽然当前长租公寓存在诸多问题，但也在积极自救。在商业模式和运营情况难以轻易改变的情况下，长租公寓开始发力社区文化建设和智能化。通过社区化运作，或许能够增加用户的满意度。通过智能化装修，或许能减少房客的投诉，提升居住质量。但这两者都不容易，结果也难以一概而论。
（1）社区化运作提升用户满意度，文化建设吸引用户入驻
当前长租公寓品牌的一大趋势就是社区化运作。通过举办各种活动来增强用户之间，用户与品牌的联系。据媒体报道，蛋壳公寓有“孵蛋节”活动，就以“玩”、“吃”、“梦”、“宅”等环节串起了在年轻人生活中流行的“吃鸡游戏”、“跳舞机”、“自拍”等生活内容。而自如深圳总经理郭伟介绍了集交友、聚会、福利、服务等生活方式于一体的“自如生活”， 升级后分为“同城生活”、“品质生活”和“福利”三大板块等等。
通过社区化运作，各品牌试图打造更加丰富的用户生活，从而吸引更多的用户入驻。但能否在现实生活中起到作用还有待考究，毕竟人们的大部分时间依然贡献给工作和自我娱乐，能否接受这种社区活动，或者说这种社区活动能在多大程度上提升用户的满意度还未可知。
（2）长租公寓加快智能化建设， 提升公寓质量减少投诉
目前各大长租公寓还在发力智能化，通过智能化减少存在的问题。据媒体报道，2018年12月25日，自如新产品线上发布会自如寓专场上线，用户可通过线上页面全方位了解自如首栋全智能公寓。而且自如深圳总经理郭伟称，深圳自如全面采用智能设备：智能网关、智能门锁、智能开关，接下来还会继续做智能窗帘、智能空调。蛋壳公寓也将逐步为旗下具备条件的房源安装智能新风设备等等。
智能化虽然能在一定程度上提高用户的生活质量，例如蛋壳的新风系统能够有效降低甲醛对人身体的伤害，但并不能治本。虽然能减少投诉量，但若以此来应对甲醛，继续提升扩张速度，可能会起到反作用。而且这样一来，成本上升，能否全面普及也是一大问题。
综上所述，这次青客公寓赴美上市显示出这一行业都在匆匆准备上市。背后是市场和资本的双重推动，也反映了当前长租公寓存在的一系列问题，例如当前商业模式下难以盈利的问题，当前经营状况下存在的扩张问题等等。虽然长租公寓也在自救，但是想要摆脱目前的状况并不容易，美股研究社将持续关注事件的后续发展。
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