编者按：本文为专栏作者财经无忌授权创业邦发表，版权归原作者所有。

文 | 韦航

2020年的冬天，似乎比以往来得更早一些，而长租公寓的暴雷也如影随至。

在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后，在美上市的国内长租公寓头部企业蛋壳公寓正陷入危机泥潭。

最近蛋壳公寓即将宣布破产的消息愈演愈烈，虽然蛋壳公寓很快在官方微博上澄清，“我们没有破产，也不会跑路”，但这并没有打消公众的疑虑。

11月23日，微博上甚至都爆出，租客被逼到去了蛋壳总部跳楼，楼下聚集了一批来蛋壳维权的房东和房客。还有一位年轻女孩，似乎是租客，声嘶力竭地跟一群人对峙，尽管视频已经被删除，但对于蛋壳的质疑却已经满天飞。

搜索蛋壳公寓，在微博上已经有过亿讨论，作为长租公寓，蛋壳的危机让租客，房东都陷入一场漩涡中，这不是第一次，估计也不是最后一次。

困在蛋壳里的年轻人

来北京的第三年，从事互联网行业的小马，就已经受够了租房的苦。

今年3月，在疫情最严重之时，蛋壳公寓的管家却打电话让她搬家，原因是房东回北京定居，要收回房子，这让小马犯了难，要搬走可以，但大部分小区都不让看房，况且租期还没到，一时间能去哪住？

没办法，在大部分公司还允许线上办公的情况下，小马急忙从云南家中，冒着被感染的危险赶回了北京，在和中介多次沟通以后要求赔偿：1个月的违约赔偿金+1个月的租金+搬家费。

但随后事情有了转机，蛋壳公寓的管家认为还是把钱给房东比较划算，于是又在两天后通知小马，和房东谈好了，小马不用搬走了，房东暂时不回来。

如此出尔反尔，随意让租客退租，丝毫不给喘息时机，让小马心累。

安全感缺乏的小马，也开始了找房之路，因为疫情，时时找不到合适的房子。很多意识警觉的年轻人，在这个时候选择了牺牲押金退租报平安。

一位小马的朋友，在杭州也租了蛋壳公寓的房子，十月份就感觉不对，主动提前退租，只损失了一个月押金1500，据了解，那个时候还能退租金贷，但提现了一个月还没有到账。

为此，他去了杭州蛋壳总部那边两趟，加了一个工作人员，完全要不回来，到了11月，他才看到维权群里消息，一些租客的租金贷一直退不掉，这让他感慨万千。

但很多人并没有那么幸运，一位刚毕业的大学生，7月刚来北京工作，因为着急租房，签了蛋壳一年合同。

但当他和室友讨论后发现，一位室友到期后没退押金，一个是按季度交，目前因为蛋壳公寓的暴雷，房东表示到期没钱会清房。

维权无门的年轻人，一方面不知道该退租还是不退租，又怕被房东赶走。

对于刚毕业的大学生来说，在北京的生活压力很大，房租水电基本都要3000以上，对于微薄的工资来说，自然陷入了焦虑，他苦笑着说道，有人活着容易，可有人就是活在蛋壳里，说不定哪天就碎了。

在南京，小徐最近也遇到了蛋壳公寓的难题，今年9月之前，小徐刚刚考上外地的研究生，准备在8月辞职上学，顺便把9月蛋壳公寓的房子退租。

在快要到期之时，却被工作人员忽悠了。

根据蛋壳公寓的人员描述，再续租一个月后就可以参加一个官方活动，退到手的钱会更多，订金加上剩下的钱，一共2000多元，但到现在都没有退回来。

无奈之下，她接连投诉12315和蛋壳官方，都石沉大海没有消息，直到最近听说了蛋壳公寓暴雷的消息，她直言钱估计是要不回来了，曾经对接的蛋壳管家也辞职走人，堪称最后被绝杀的韭菜。

与北京零下的温度相比，长租公寓中的年轻人，心头却更加寒冷。

这个本来有利于消费者租房的新兴商业模式，却成了收割租户的工具。

下一个倒下的是谁？

蛋壳公寓出现的问题，在其他公寓中也有所体现。

在外企工作的小华，也遇到了某公寓要跑路的传言，之前几个月，公寓都有正常的保洁服务，但最近已经销声匿迹。

同时，她还办了租房贷款，因为刚租公寓时，如果不想年付，就都要办贷款，当时觉得跟每月还房租的形式一样。

长租公寓的倒下，不仅资金链断裂的问题，更在于其中的金融属性被人诟病。

比如蛋壳等公寓都推出了针对年轻人的“租金贷”，美其名曰：解决你的租房压力，租金只要月付就够了。

刚刚工作的年轻人本来就没什么存款，北上广租房一个月3000左右，要是按照传统的押一付三的方式，一次性就得付：3000*4=12000，如果有了这个贷款，就能押一付一，每个月给每个月的房租就行，的确能缓解压力。

另一方面，中介和房东签的是季付，或者月付合同，到期给房东付房租。这样一来，租户的租金和房东的租金中间，就有了一个租金差。

而蛋壳等长租公寓便瞄准了这一隐藏的空间，同时业主也深受其害。

一位北京普通上班族谭女士，也是一位房东，在北京有三套房产，全部用于出租，市区每间房间租金高达2500元，郊区每间2000元。

本来她无意将房屋做成蛋壳公寓的形式，但她与一位我爱我家的业务员相当熟悉，而这位我爱我家业务员，在此之前跳槽至蛋壳，遂与这位房东搭上了关系。

由于蛋壳暴雷，目前所有租户已协商跟蛋壳办理了无责退租，但目前蛋壳方面还拖欠房东房租一个月的费用，和两年来的水电费（非预付费）。

目前愿意继续住的已经和房东签了租房合同，为照顾租户的不易，房东给予了比蛋壳低10%左右的价格，并且不限制租期，可以月付。解约日前蛋壳欠房东的房租不向租户收取。

不接受这个条件的，她给予了租客3到10天的搬家期。

同时，房东也要给蛋壳交服务费的，房东的服务费要看房子情况，一般都是一个月的租金，每个房东平均损失的：服务费，一个月到两个月的租金，所有非预付费的水电费（蛋壳从租户押金里扣出，但是蛋壳却不去交）。

如果是8000块钱的房子，差不多损失在2.5到3.5万元。

在她看来，蛋壳公寓最大的问题就是持续亏损仍然抢占市场，诱导租户办理贷款，现在崩盘都是前期为扩张不择手段造成的。

租金贷，在这里指的是承租人在租房的时候，与第三方金融机构签订贷款合同，与长租公寓方签订住房租赁合同，由第三方金融机构预先将全年的房租一次性支付给长租公寓方，之后由承租人按照贷款合同每月向贷款机构偿还贷款的一种“金融+长租公寓”的模式。

作为一个新兴的交易便捷、成本低廉的“朝阳产业”，在没有监管的情况下逐渐变质异化。

长租公寓中介机构从承租人那里获得的资金，其用途本来是作为租金向业主进行支付，但是部分长租公寓缺少有效的内部治理和管理机制，存在严重的乱用租客资金的问题。

中介机构将一些资金用来做其他领域的投资，一些资金用来进行房屋资源的收购，甚至还存在员工对资金进行肆意侵占和使用的情况。

比如乐伽公寓事件中，承租人在付出租金的时候发现收款方竟然是该企业员工的个人账户。

这些中介机构在采取“租金贷”模式的过程中，其关注的只是自身资本的增加以及业务规模的扩大，并不重视内部治理和管控，也不遵循资本运作的规律，加上后续管理和运营的落后，资金链中断的情况很容易发生。

很显然，如果蛋壳公寓真的倒下，绝对不是最后一个。

谁来接盘蛋壳？

在蛋壳陷入危机之时，谁来接盘蛋壳成了一个投资者关心的话题。

2017年-2019年间，蛋壳公寓分别实现营收6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元；亏损也逐年扩大，分别为2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。

其亏损原因，也在于租金贷问题，迟迟无法解决，这源于行业发展自身的问题。

长租公寓迎来快速发展的同时，也面临了很多挑战。

首先是长租公寓的市场格局还未形成，行业内的品牌竞争十分激烈，市场中没有出现行业巨头。

目前有众多的品牌运营商参与到长租公寓市场中，为了抢占市场，争夺房源，运营商们各自为战，扰乱了租赁市场的秩序，不少长租公寓品牌也因为经营不善等原因而走向阵亡，行业进入整合洗牌期。

其次是长租公寓的运营面临着很大的资金压力，行业融资渠道很少。重资产运营模式的长租公寓企业由于持有物业资产，会占用大量的资金，带来较高的建设成本和持有成本，所以面临着现金流的考验。

此外，长租公寓还面临盈利难的困境，目前中国长租公寓企业还处于规模扩张阶段，前期投入成本高，主要依靠租金和衍生服务获取收益。

而根据资料显示，北上广深四大一线城市的租金回报率均不到 2%，与欧美日等发达国家 3%~4%的租金回报率相比，我国长租公寓行业的盈利空间十分受限。

在此情况下，蛋壳似乎变成了破碎的空壳，摇摇欲坠。

其最早传出消息的接盘方，便是我爱我家。

随后，我爱我家相关负责人对媒体否认接盘蛋壳公寓，表示没有这一事。

2018年，国内房产中介龙头“我爱我家”借道昆百大A上市，但在我爱我家借壳后，市值一路下滑，现在只剩47亿了。随着蛋壳市值上涨，已经逼近我爱我家50%市值。

虽然早于竞争对手“链家”登陆资本市场，但我爱我家并没能够利用融资渠道优势实现弯道超车，依然处于行业“千年老二”地位多年。

目前我爱我家公司的实际控制人，是昆百大A实控人，背后则是擅长资本运作的谢勇。

况且蛋壳公寓还有大量资金窟窿，从财务角度看我爱我家没有任何理由去接盘蛋壳。

值得玩味的是，前我爱我家研究院院长胡景晖认为，资本进入长租公寓领域后会成为脱缰野马，挟持企业，使得长租公寓企业会尽量抬高房租，“标准化、光鲜化的装修方式，成本最终会转化到租客身上”。

胡景晖甚至告诫同行，由资本推动的长租公寓一旦倒闭，爆仓后的后果会比P2P危机更严重，“租客可能会露宿街头”。

当然我爱我家如果接盘，资本炒作或许是一个可能的手段。

国内目前的长租公寓市场以分散式公寓占比较高，头部品牌包括链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓以及最近爆雷的蛋壳公寓。集中式公寓相对较少，知名的品牌包括万科旗下的泊寓、龙湖旗下的冠寓以及旭辉旗下的领寓。

据悉受北京市相关部门邀约，多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。在行业的至暗时刻之下，长租公寓的龙头更可能兼并蛋壳。

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