编者按：本文来自微信公众号凤凰WEEKLY地产，作者：傅林林，编辑：曹蓓，创业邦经授权发布。
中国房地产行业最具有话题性的房企之一、多年位列第一梯队的融创中国，用8个月的时间，迈出了重归资本市场的第一步。
12月9日，融创正式对外公布了姗姗来迟的2021年业绩。与此前发布的预告大致相符，融创诸多核心数据出现大幅下滑。
年报的最后，一向以硬汉形象示人的融创中国董事会主席孙宏斌公开表达了反思的决心，同时也立下了目标，“力争在2023年回归良性、健康发展轨道。”
自从5月首次美元债违约以来，融创便开始踏着政策的节奏自救：出售资产、“保交楼”、引入资方等等。
目前摆在融创面前的是3000多亿的借贷，还有未完成的债务重组。一个又一个来自政策面的好消息尚未惠及融创这里，跟行业面临的整体态势一样，销售在等待信心重启。
这一年多时间，孙宏斌一直在外寻求资金支持，不管是在青岛的政府部门，还是福建的茶室，还是东直门的融创总部，都有他为公司寻求援手的消息和身影。
近期有媒体报道，孙宏斌在内部表达了其对未来乐观的看法，据说他要融创恢复正常的时间点是，明年6月。
01
迟来的年报
这份迟来的年报，仍然可以勾勒出融创在违约之前的一些面貌。
数据显示，2021年融创中国收入约为1983.87亿元，较同期下降约14.0%；毛亏约17.9亿元，较同期下降约103.7%；公司拥有人应占亏损约为382.65亿元，较同期下降约207.4%。
截至2021年12月31日，融创并表的现金余额约为人民币 692亿元，若包含合联营公司，现金余额约为人民币 1608亿元。融创称，这些现金绝大部分存放在项目层面的监管账户。
融创在财报中，同时披露了债务解决方案。
据公告，融创已达成境内外债务展期约309亿元。其中，与境外债权人及境内公开市场债券投资人已达成展期约49.7亿元；与境内其他贷款人已达成展期约259.6亿元。
根据公布的境外债务重组方案，融创计划将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务将兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起的2至8年。
根据在一定假设下的未来7年左右的现金流预测，融创连同其合营及联营公司的开发项目，在偿付项目层面的债务后，预期能产生的现金流可用于境外偿债。
截至去年底，融创的权益土地储备约为1.6亿平方米，权益土地货值约为1.77万亿，约80%位于核心一、二线城市。融创预计未来7年地产业务产生现金流总额约为人民币3200亿元，这部分资金有20%用于偿还境外债务，除此之外，融创预计7年中出售资产约为600亿元。
年报发布后，融创的境外债务重组将正式进入“7年之期”。
02
自救的转机？
2021年9月，融创发布当年的中期业绩。2021年上半年，融创获取土地权益货值超过了2000亿元。
但孙宏斌对之后的市场做出了准确预判：“今年（2021年）资金是偏紧的，下半年销售压力很大，预计下半年的市场还是会比较惨烈。”
当月，融创就开始在市场上出售资产。
当时融创一位中层向《凤凰WEEKLY地产》表示：“为了降低负债，维持现金流稳定，我们下半年重点要大规模地处置资产，包括了乐园、酒店、商业、写字楼、公寓，基本上就是从万达手里接下来的持有型物业，甚至是降价处理，这里面大量的项目都是开业运营状态。”
而彼时，融创已经成功出让了一些酒店。
更为严峻的局势出现在西南区域。这里沉淀了大量的文旅酒店资产，《凤凰WEEKLY地产》获得的一份文件显示，融创西南集团土地储备为5217亿，其中问题土储货值1770.5亿，占比34%。这些问题土储包含了环保督查、政策限制等。
于是，在市场找接盘方成为融创开始阶段的主要自救方式。但实际情况是，融创也无法走出独立的行情，其大部分得以转让的项目都是给了合作方，交易对象包含房企、信托、AMC等。
一位熟悉融创中国的人士称：“融创出售的方式还是总对总地谈，单个项目只有体量较大的才有谈的必要。”
这也使得在较长的时间内，融创很少在资产处置方面有新的进展。
上述融创内部人士称：“目前的重点是保交楼而非资产处置。”
直到近期，融创将上海董家渡项目引入了中信信托和华融两大股东，通过AMC驰援盘活核心资产。同时，根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方将对上海董家渡项目注资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。
上述熟悉融创人士称：“银团提供开发贷，AMC是LP（有限合伙人），信托是正常业务，未来要先还开发贷，再还信托，最后和华融分钱。”
这笔交易早在今年2月份就有了风声，融创向外界透露了自己与4大AMC谈判的消息，并且已经将此前收购泛海的上海和北京的项目出售给了信达。
到目前实质性落地整整十个月的时间，可见这个“压箱底”的项目谈判殊为不易。
而对于未来这种模式能不能在融创其他项目上复制，上述内部人士称：“基本没什么可能性，因为像董家渡这样资质的项目并不多，剩下的资产即便是质量不错，但是相应的负债也比较高。”
除了资产处置，最近一年，融创还通过配股、大股东提供借款、出售股权投资受益等方式来缓解现金流压力。
但这些努力仍旧没有阻止融创走向债务违约，5月12日，融创公开一笔境外债违约。
除了此次对外公布的境外债重组计划，近期融创将对境内债务进行重组。
根据最新的方案，在已展期的债券本息兑付方面，融创将最终兑付日期定在2025年12月，较此前市场消息提前了9个月。另外，关于未展期的债券，融创亦制定出兑付计划，最终兑付日期则为2026年12月。
这份重组计划将在12月9日完成投票。
另外，新的方案还增加了增信措施，其中，包含了重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴 A-ONE、温州翡翠海岸城等的收益权。
除上述方案之外，融创另外设置了小额兑付安排，认定标准为5万元，承诺分别在2023年3月31日和2023年9月30日进行兑付，每个证券账户兑付数量为持有本期债券张数的40%且不超过200张，以及持有本期债券张数的60%且不超过300张。
针对上述方案，一位融创债券投资人向《凤凰WEEKLY地产》表示：“重组条件无法满足我们的要求，小额认定才5万，还要分期，而且融创的方案更容易通过，龙光的是要超过整体的50%，融创的只要超过参与投票人数的50%就可以。”
另外，新增的增信措施大多数为文旅项目的未来收益权。刚公布的年报显示，2021年文旅城建设及运营收入为57.2亿元。
以上的自救也体现在这次年报中。根据2021年年报，截至2021年12月31日，融创的其他开支由2020年的22亿元增加到263.9亿元。
如此大的增长缘于对贝壳股票的投资损失、针对文旅城资产做出减值拨备，及处置地产录得投资损失。
无论从哪个方面看，融创都不属于“躺平”企业。
外界可以不时从各个渠道，看到孙宏斌和他的团队努力的样子。
上述融创内部人士称：“老孙一向比较乐观，但我们确实没有感受到那么大的积极情绪，而且最近组织架构调整，我们都被降职降薪了。当然，如果债务重组成功，会给我们喘息的机会。”
另一个好消息是融创在“保交楼”方面的进展。融创方面公布，2022年11月该公司在13个城市交付17个项目，约1万套。今年1-11月份，融创累计已交付约15万套。
在债务重组完成，保交楼的任务也能得到保障时，推进销售成为融创下一步实现复苏的重要契机，“但现在缺的还是信心。”上述融创内部人士称。
一位出险房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“真正不躺倒的民企，就是靠新增销售回款，加上原有监管资金池子的盘活。新增销售这块也是进融资监管的，销售情况好了，施工单位债权人等都更有信心。”他坦言，“目前各方挤兑就是因为觉得钱都在监管池子里，随着池子消耗，新增销售又大幅衰减，更担心未来资金来源，会负向循环。”
数据显示，11月融创实现合同销售金额约80.4亿元，合同销售面积约60.5万平方米，合同销售均价约13290元/平方米。
截至2022年11月底，融创中国累计实现合同销售金额约1611亿元，累计合同销售面积约1218.3万平方米，合同销售均价约为13220元/平方米。
这些数字当然无法与融创前两年的高光相比，整个行业都面临同样的难题，恢复销售是漫长而艰难的过程。
根据人民银行发布的《2022年三季度金融机构贷款投向统计报告》，9月末个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增速从去年的11.3%下降到4.1%，新增个人房贷0.59万亿，同比少增加2.37万亿，减少了80%。
这样看，只有销售层面真正回暖，以融创为代表的出险房企，才有可能等来自己的拐点。
2022年1月，在上海融创中国控股有限公司开发的建筑工地上，一行人经过未完工的公寓楼。
近期利好政策频繁，但目前这些政策还未能让融创受益。
中债增发债只针对优质房企；股权融资方面，今年融创已经在港股多次配股，而且融创的境外债务重组又将一部分债权转为股权；银行授信也未出现融创身影。
上述出险房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“对于出险企业，特别是有些都停牌了，优质的可以做混改，其余要出清。”
接下来，融创未来还要面对2022年的中报发布，以及针对香港清盘呈请的聆讯，前面还有多座山丘要逾越。
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